Πωλούνται σπίτια ακόμη και με 10.000 ευρώ-Μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν χρήματα-Δείτε τις τιμές ανά περιοχή

Ανάκαμψη στην αγορά κατοικιών; Next year, λένε οι ειδικοί της κτηματαγοράς οι οποίοι, πάντως, προτρέπουν όσους έχουν σήμερα ρευστό να αγοράσουν ακίνητα διότι υπάρχουν μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες.



Η πτώση των τιμών, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, έχει φτάσει από την αρχή της κρίσης κοντά στο 40%. Δηλαδή κατά μέσο όρο τα ακίνητα έχασαν 4 στα 10 ευρώ από την αξία τους, ενώ μόνο το 2013 αποτέλεσε για την κτηματαγορά μία από τις χειρότερες χρονιές καθώς η πτώση στις τιμές έκλεισε πάνω από 10%.
Όπως γράφει ο Βασίλης Σ. Κανέλλης στο "Έθνος", οι ειδικοί της αγοράς τολμούν να δώσουν τις περιοχές και τα ακίνητα που θεωρούνται ευκαιρίες για αγορά, υπενθυμίζοντας ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει υποχωρήσει στο 3%, μια σημαντική ελάφρυνση δηλαδή για τους αγοραστές.
Συγκεκριμένα, οι καλύτερες επιλογές όπου κανείς μπορεί να βρει σπίτια σε τιμές ακόμη και κάτω από την τιμή κόστους είναι τα παλαιά διαμερίσματα σε περιοχές, κατά κύριο λόγο της πρωτεύουσας, τα οποία ενώ έχουν μείνει ξενοίκιαστα για χρόνια, την ίδια στιγμή οι ιδιοκτήτες τους πληρώνουν φόρους, χαράτσια, δημοτικά τέλη ενώ ετοιμάζονται να? υποδεχθούν τη νέα φορολόγηση από το 2014 με αντικειμενικές τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Με ελάχιστα χρήματα, όσα δίνονται για ένα ετήσιο ενοίκιο, μπορεί κανείς να αποκτήσει δυάρια και γκαρσονιέρες σε καλή κατάσταση. Κυψέλη, Αγιος Παντελεήμονας, Σεπόλια, Κερατσίνι, Χατζηκυριάκειο, Πλατεία Αμερικής, Παγκράτι, Ιλίσια κ.ά. είναι οι περιοχές με τα περισσότερα παλαιά διαμερίσματα που πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές. Σπίτια με 5.000 ή 10.000 ευρώ, και χωρίς να απαιτούνται ιδιαίτερες εργασίες αποκατάστασης, δεν είναι όνειρο αλλά? εφιάλτης για τους ιδιοκτήτες τους.
Για όσους φυσικά θέλουν να αγοράσουν τέτοια σπίτια, είναι η μεγάλη τους ευκαιρία καθώς πριν από 6-7 χρόνια οι τιμές ήταν δύο και τρεις φορές υψηλότερες. Για παράδειγμα: Στα Σεπόλια, γκαρσονιέρα 35 τ.μ. στον τέταρτο όροφο πωλείται μόλις 14.000 ευρώ, δηλαδή 400 ευρώ/τ.μ. Σπίτι 40 τ.μ. στον α' όροφο κοντά στην Πλατεία Αμερικής δίνεται 14.500 ευρώ λόγω ανάγκης του ιδιοκτήτη, όπως λέει η αγγελία. Δηλαδή, με 362 ευρώ/τ.μ. μπορεί κάποιος να αγοράσει ένα δυάρι σε πολύ καλή κατάσταση. Στην Κυψέλη, διαμέρισμα 55 τ.μ. στον πρώτο όροφο, κατασκευής του 1958, σε άριστη κατάσταση πωλείται... 11.000 ευρώ, δηλαδή 200 ευρώ/τ.μ.

Αγορές από ξένους
40% κάτω οι τιμές σε μεσαίες και ακριβές γειτονιές

Σταθερά πάνω από τις 250.000 παραμένει το απόθεμα των απούλητων κατοικιών, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, παρότι δεν χτίζονται πλέον νέα σπίτια.
Οι αγοραπωλησίες έχουν καταρρεύσει, ενώ η προσφορά αυξάνεται δραματικά καθώς «βγαίνουν στο σφυρί» όλο και περισσότερα σπίτια, κυρίως μεταχειρισμένα, από ιδιοκτήτες που δεν έχουν να πληρώσουν φόρους ή να συντηρήσουν την περιουσία τους.
Σε επίπεδο τιμών παρατηρείται μια συνεχής υποχώρηση σε όλες τις περιοχές της χώρας, η οποία κυμάνθηκε το 2013 από 5% έως 15%. Το κύριο χαρακτηριστικό των αγοραπωλησιών που καταλήγουν σε συμφωνία είναι ότι πάνω από τις μισές κλείνονται σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Κυρίως παλαιά διαμερίσματα, καταστήματα και οικόπεδα σε αστικές περιοχές, αλλά και κατοικίες αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ σε πανάκριβες περιοχές. Η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας έφτασε σε τέτοια επίπεδα μετά από μια 7ετία συνεχούς κρίσης, που πωλούνται σπίτια ακόμη και στα επίπεδα των 5.000 ευρώ.

Κάτω από αυτά τα δεδομένα η νέα χρονιά μπήκε με πολύ καλές προοπτικές αγοράς σπιτιών σε πολύ χαμηλές τιμές, αν και οι αγοραστές καλούνται να αναλάβουν και πολλά ρίσκα, όπως για παράδειγμα την υψηλή φορολόγηση με την επιβολή του μόνιμου Ενιαίου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και τον φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις. Πληροφορίες από τους κτηματομεσίτες αναφέρουν ότι η μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3% είναι «δώρον άδωρον» εξαιτίας του φόρου υπεραξίας 15%. Ωστόσο, αυτό δεν αποτρέπει ξένους επενδυτές, οι οποίοι είναι οι μόνοι που αγοράζουν τις πρώτες ημέρες του νέου έτους.

Διστακτικοί
Από την πλευρά τους οι έλληνες υπό την απουσία μιας αισιόδοξης πρόβλεψης για το πότε θα υπάρξει σταθεροποίηση των τιμών είναι ακόμα διαστακτικοί. Μάλιστα, πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου ανέφερε ότι οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν συνέχιση της κρίσης για άλλη μία διετία.
Αυτό σημαίνει ότι με το απόθεμα να μη μειώνεται, τους εργολάβους και τους ιδιοκτήτες να πουλάνε όσο όσο αλλά να μην εμφανίζονται μαζικά αγοραστές, δεν αποκλείεται και το 2014 να προκύψει νέα κατρακύλα στις τιμές της τάξης του 8% με 15%, ανάλογα με την περιοχή.
Δηλαδή, μέσα σε μια πενταετία κρίσης τα σπίτια στο τέλος της χρονιάς θα πωλούνται στη μισή τιμή. Χαράς ευαγγέλια για όσους θέλουν να αγοράσουν στο μέλλον, δράμα για τους ιδιοκτήτες που χρυσοπλήρωσαν το «κεραμίδι» την περίοδο 2004 - 2008 και σήμερα έχουν στην κατοχή τους μία απαξεωμένη περιουσία. Μάλιστα η τελευταία έρευνα του οίκου αξιολόγησης Fitch αναφέρει ότι μέσα στη χρονιά αναμένεται πτώση στις αξίες των σπιτιών κατά 10% και συνολικά από την αρχή της κρίσης η πτώση θα «κλειδώσει» στο 42%.
Τεράστιο πρόβλημα στην κτηματαγορά δημιουργεί ο φόρος υπεραξίας, καθώς η επιβολή του από την 1η Ιανουαρίου 2014 έχει προκαλέσει «πάγωμα» των αγοραπωλησιών. Συμβολαιογράφοι και κτηματομεσίτες περιμένουν τη διευκρινιστική εγκύκλιο που θα λύνει μία σειρά από προβλήματα που έχουν ανακύψει, όπως π.χ. για το ποια τιμή θα χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του φόρου. Αν, δηλαδή, θα είναι η αντικειμενική αξία (η οποία είναι συνήθως μεγαλύτερη από την εμπορική) ή αν θα είναι η τιμή πώλησης του ακινήτου.

Μεγάλες ευκαιρίες υπάρχουν στις λεγόμενες «μικρομεσαίες» περιοχές, δηλαδή Νίκαια, Κερατσίνι, Πειραιά, Πετρούπολη, Περιστέρι, Ελευσίνα, Χολαργό, Παγκράτι, Βύρωνα, Ηλιούπολη, Αργυρούπολη. Εκεί καταγράφεται μείωση τιμών της τάξης του 30% και από τα 2.200 €/τ.μ. κατά μέσο όρο πριν από την κρίση, σήμερα οι αγοραπωλησίες γίνονται στα επίπεδα των 1.500 €/τ.μ.

Οι τιμές έχουν υποχωρήσει δραματικά σε νεόδμητα περιοχών που τα προηγούμενα χρόνια επικράτησε οικοδομικός οργασμός. Κυρίως στην Ανατολική Αττική, δηλαδή στα Μεσόγεια όπου χτίστηκαν χιλιάδες μεζονέτες και μονοκατοικίες. Πριν από την κρίση οι τιμές κυμαίνονταν από 1.800€ μέχρι 4.000 €/τ.μ. Σήμερα καταγράφεται μεγάλη πτώση καθώς οι εργολάβοι πουλάνε σε πολύ χαμηλές τιμές. Για παράδειγμα στην Παλλήνη, μεζονέτα 105 τ.μ. πωλείται 140.000€ όταν το 2008 πωλούνταν 270.000€. Στην Παιανία οι τιμές έχουν υποχωρήσει στα 1.500 €/τ.μ. όταν ξεπερνούσαν τα 2.000 €/τ.μ. Ενώ στα Σπάτα, υπάρχουν νεόδμητες μονοκατοικίες ή διαμερίσματα με 1.000 €/τ.μ.

Οι ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας και της Θεσσαλονίκης πλέον έχουν χάσει τη λάμψη τους. Εκάλη, Καστρί, Κηφισιά, Χαλάνδρι, Π. Ψυχικό, Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βάρκιζα, Λαγονήσι αλλά και η Παλαιά Παραλία Θεσσαλονίκης και το Πανόραμα διαθέτουν πολύ εντυπωσιακά ακίνητα σε εξαιρετικές τιμές για? τους έχοντες βέβαια. Μοναδικές βίλες αξίας 10 εκατ. € πωλούνται 6 εκατ. € ενώ υπάρχουν μεγάλες εκπτώσεις και σε πιο φθηνά ακίνητα της τάξης των 600.000€ - 1 εκατ. € τα οποία πωλούνται έως και 40% φθηνότερα. Για παράδειγμα, βίλα στην Αττική δόθηκε πρόσφατα 8 εκατ. € αλλά έχει αντικειμενική αξία 12 εκατ. € και πριν από μερικά χρόνια έκανε περισσότερα. Ακόμη, στο Καστρί πουλήθηκε πολυτελής βίλα αντί 7 εκατ. € ενώ η αντικειμενική της αξία ήταν 10 εκατ. € και η τιμή πριν από μερικά χρόνια ξεπερνούσε τα 12 εκατ. €

Από 100.000 έως 150.000€ είναι η μέση τιμή σε πολλές επαρχιακές πόλεις. Σύμφωνα με έρευνα της ΤτΕ, η μέση αξία των διαμερισμάτων στην Αθήνα είναι 165.000€ ή 1.865 €/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη η μέση τιμή είναι 125.000€ ή 1.580 €/τ.μ. ενώ υψηλότατες τιμές καταγράφονται στα Χανιά 165.000€, στο Ρέθυμνο, στη Ρόδο, στο Ηράκλειο 160.000€, στα Ιωάννινα 146.000€ και στη Χαλκίδα 143.500€. Τις πιο μικρές αξίες ακινήτων η έρευνα τις εντοπίζει στις Σέρρες 100.000€ η μέση τιμή, στη Δράμα 101,058€, στην Καρδίτσα και στην Κομοτηνή 105.000€.